El último Censo Nacional de Población y Vivienda realizado en el mes de octubre de 2010, arribó al resultado que en la ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de nuestro país, 1 de cada 4 viviendas estaba vacía. El dato llamativo fue que la mayoría de las viviendas consideradas estaban en perfecto estado de habitabilidad, pero sin habitantes. Es un dato no menos preocupante si lo ponemos en relación con el déficit habitacional de entonces: En la CABA, de 1.425.840 viviendas censadas, había 340.975 vacías (lo que indica que por cada familia que necesitaba una casa, había 2 ociosas).
En este punto, es importante diferenciar el concepto de vivienda vacía con el de “infravivienda”, que son aquellas que no cumplen con las condiciones mínimas de habitabilidad, ni tampoco son “segundas viviendas”, las cuales se utilizan por cortos períodos de tiempo. Estamos hablando sencillamente de viviendas vacías, un fenómeno que tiene larga data y se encuentra tanto en países de Sudamérica como en América del Norte, y también gran parte de Europa. Conceptualmente, la vivienda vacía es aquella que se encuentra desocupada por un período de tiempo que varía según la determinación de cada país o Municipio, pero que posee todas las cualidades requeridas para vivir en ellas.
Abordar un fenómeno como este, cuestionar los mecanismos que lo producen y repensar soluciones, requiere cierta moderación porque en el fondo, el quid de la situación, conlleva a repensar el tema de la propiedad privada. Cuando un banco, un grupo empresario o un particular, que posee propiedades deshabitadas, decide y puede asumir el costo de mantenerlas en esas condiciones, genera una externalidad, es decir que repercute en las oportunidades de consumo de terceros (es decir, hay una casa habitable menos para habitar). Por lo tanto, en estos casos la propiedad privada se confronta con un bien común e interés general como lo es la vivienda. No debemos pasar por alto que existe una función social de la propiedad la cual pone un límite a su pleno ejercicio y es cuando este perjudica a un tercero. Pablo Vitale, de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia ejemplifica: “a nadie se le ocurriría que el avance privado en educación o industria alimenticia limite que la gente pueda acceder a estas necesidades. Con la vivienda existe una especulación con respecto a un derecho primario, pero nadie se pone a cuestionarlo”.
En nuestro país, e incluso aquí, en Ushuaia, donde los problemas de este tipo se encuentran en permanente discusión, prepondera la idea de que el déficit habitacional debe ser contrarrestado con la construcción de viviendas nuevas, no con la regulación del mercado inmobiliario y el uso del suelo, este último un recurso no sólo escaso sino que no renovable. Como resultado reducimos el tema a cuestiones de financiamiento y a programas de construcción, siempre bienvenidos y celebrados, pero se soslaya la parte del parque inmobiliario que se mantiene inactiva.
Desde el Estado Nacional se han generado algunas iniciativas para contrarrestar el fenómeno de vivienda vacía, pero no han prosperado. Sin embargo, ejemplos a tener en cuenta sobran, sobre todo en el viejo continente:
En Holanda es legal ocupar casas que han estado deshabitadas más de 1 año y el recupero por parte del propietario solo se realiza bajo el requisito de asegurar su futura ocupación. Incluso se llegan a convenios de alquiler con los denominados «okupas». Asimismo los municipios actualizan sus registros de viviendas y las condiciones de las mismas con un censo cada 4 años.
En Suecia el Estado posee su propia vivienda social para alquiler, la cual la mantiene a bajo costo, obligando indirectamente a las inmobiliarias y propietarios a ajustarse al mismo.
En Alemania los propietarios están obligados a poner en alquiler sus viviendas vacías a riesgo de ser expropiados por el Estado.
Francia es tal vez el país con políticas más precisas en el tema ayudando inclusive a los propietarios a reparar las viviendas para que después las alquilen. Y en el caso que la casa permanezca desocupada más de 18 meses podrá ser requisada, recibiendo el dueño una compensación por metro cuadrado menos los costes de remodelación, gestión del alquiler, etc. En municipios con más de 200.000 habitantes, cuando el número de viviendas vacías supera una media, la población está en crecimiento y hay más demanda que oferta, se cobra un canon que ronda el 10% del valor catastral de la vivienda y se incrementa año a año. Lo recaudado se transfiere a la Agence National de l’Habitat, institución pública que tiene por objeto la mejora de las condiciones del alquiler privado.
En Inglaterra existe la Empty Home Agency (la “Agencia de Casas Vacías”), que opera similarmente a la francesa, y que asimismo adquiere, con dinero estatal, propiedades para alquiler social y tienen políticas de mejoramiento de barrios.
En síntesis, las acciones están encaminadas en dos grupos: penalizar la inacción del propietario o estimular la reincorporación de su vivienda al mercado.
Pero cabe preguntarse, ¿es jurisdicción de los gobiernos intermediar en el mercado inmobiliario? Cada quién formulará sus respuestas, pero hay hechos a considerar: una casa deshabitada insume un costo que asumen los municipios ya que la inversión en infraestructura urbana (cloacas, servicios de luz y de gas) no está siendo aprovechada. En cuestiones inmobiliarias aporta su cuota a la ley de la oferta y la demanda porque una vivienda vacía es una menos a disposición en el mercado. También y relativamente baja la oferta, sube la demanda y con ella los precios.
No nos olvidemosque hace casi 70 años, en 1948, el Derecho Universal a la Vivienda aparecía como parte de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en su artículo 25.1. Tiempo después, nuestro país lo hizo patente en su Constitución Nacional como parte de su reconocido artículo 14 bis aseverando que el Estado otorgará a sus ciudadanos los beneficios para poder acceder a una vivienda digna.
Si bien existen, en nuestro país y particularmente en nuestra ciudad, mecanismos públicos de creación de viviendas, es claro que poner en circulación las que ya están disponibles es otra cuestión que debería tenerse en cuenta.
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